Ш.ГАНЗОРИГ: ТӨЛӨВЛӨЛТӨӨС БОДИТ БҮТЭЭН БАЙГУУЛАЛТ РУУ ШИЛЖЛЭЭ

Сэлбэ 20 минутын хот бол Улаанбаатарын гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг шинэ шатанд гаргах стратегийн том төсөл. 2025 он бол энэ төслийн хувьд “ярих” бус, “хийж эхэлсэн” жил байлаа. Судалгаа, төлөвлөлт, зураг төслөөс эхэлсэн олон жилийн бэлтгэл ажил бодит барилга угсралт, дэд бүтцийн бүтээн байгуулалтаар үргэлжилж, хотын шинэ амьдралын суурь ийнхүү тавигдаж байна. “Сэлбэ 20 минутын хот корпорац” ХХК-ийн Төслийн удирдлагын газрын дарга Ш.Ганзоригтой уг бүтээн байгуулалтын талаар ярилцлаа.

-Төслийн гүйцэтгэл 20 орчим хувьтай байгаа тухай мэдээлэл саяхан гарсан байсан. Тэгвэл та өнгөрсөн онд” Сэлбэ 20 минутын хот” төслийн хүрээнд хийж, хэрэгжүүлсэн онцлох гурван ажлыг нэрлэж болох уу?

-“Сэлбэ 20 минутын хот” төсөл 2025 онд бодитоор хэрэгжиж эхэлсэн онцгой жил байлаа. Бид энэ хугацаанд бэлтгэлээ бүрэн хангаж, барилгаа барьж эхэлсэн нь хамгийн том ололт. Богино хугацаанд 158 га газрыг чөлөөлж, цэвэрлэгээ, ариутгал хийгээд, барилгаа барьж эхэлснээр нийслэлийн ЗДТГ-аас хэрэгжүүлж буй гэр хорооллыг дахин төлөвлөх бодлого биеллээ олж байна. Энэ бол онцлох эхний үзүүлэлт.
Хоёрдугаарт, орон сууцны иж бүрэн цогцолбор хорооллын төслийн техник, эдийн засгийн үндэслэл болон зураг төслийг боловсруулж, 20 минутын хотын үзэл баримтлалд нийцсэн ерөнхий төлөвлөгөөг дахин шинэчлэн батлууллаа. Гуравдугаарт тендерийн сонгон шалгаруулалтаар нийт 7 багцын 7 гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулж, 113 блок барилгын ажлыг эхлүүлж, 82 барилгын цутгалтыг өвлийн нөхцөлд технологийн горимыг баримтлан, он дуустал хэвийн үргэлжлүүллээ. Барилгын ажлын явц, чанар, аюулгүй байдалд тогтмол хяналт тавьж, осол авааргүй амжилттай ажиллалаа.

-Долоон буудал орчмын газрыг эрчимтэй чөлөөлж, барилгын хашаа барьж эхлэхэд л олон нийт энэ төслийн талаар мэдэж, анхаарч эхэлсэн байх. Гэвч та бүхний ажил барилга эхлэхээс өмнө нэлээн их байсан байж таарна. Ер нь орон сууцны цогцолбор хороолол барих энэ төслийн ард бэлтгэл ажлын хүрээнд юу юу хийж гүйцэтгэсэн бэ?

-Томоохон мега төсөл хэрэгжүүлж эхлэхэд (STORM TIME) шуурганы үе шат гэж бий. Бүх ажил хоорондоо уялдаатай байдаг. Бүгд зэрэг гараанаас эхэлдэг болохоор ингэж нэрлэж, бага багаар асуудлаа эрэмбэлж, цэгцэлж явдаг. Яг үүнтэй ижил манай төсөл яг энэ үе шатыг 2025 онд дуусгаад байна. Мөн Засгийн газрын түвшинд, нийслэлийн засаг даргын түвшинд төсөл маань маш сайн дэмжлэгтэйгээр урагшилж байгаа болохоор бид шуурганы үеийг богино хугацаанд цэгцэлж авсан.
Иж бүрэн дахин төлөвлөлтийн төсөл нь олон үе шаттай, нарийн төлөвлөлт шаарддаг. Юуны өмнө тухайн нутаг дэвсгэрийн нийгэм, эдийн засаг, байгаль орчны нөхцөл байдлыг судалж, техник, эдийн засгийн үндэслэлийг боловсруулсан.

ТЭЗҮ-ээр төслийг хэрэгжүүлэхээс өмнөх нөхцөл байдал, хэрэгжсэний дараах үр нөлөөг иж бүрэн тооцож, орон зайн оновчтой төлөвлөлт, шийдэл гаргасан. Үүний дараа барилгажилтын төсөл, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, ажлын зураг, төсөв, гаднах инженерийн шугам сүлжээний зураг төслүүдийг үе шаттайгаар боловсруулж, холбогдох байгууллагуудаар батлуулсан.

 Тендер, гэрээ хэлцэл, барилга угсралт, инженерийн дэд бүтцийн ажлуудын урт хугацааны төлөвлөлтийг нарийвчлан гаргаж, бүх үе шатанд мөрдөх ХАБЭА, байгаль орчин, нийгмийн удирдлагын төлөвлөгөөг хэрэгжүүлж байна.

-20 минутын хотын үзэл баримтлалын талаар хүнд ээлтэй, үйлчилгээнд ойр, нийгмийн дэд бүтэцтэйгээ хамт байх шийдэлтэй гэх мэтээр өмнө нь ярьсан. Тэгвэл та бүхэн хэрэгжүүлж буй төсөлдөө энэ үзэл баримтлалыг тусгаснаас гадна ямар инновац нэвтрүүлсэн бэ?

-20 минутын хотын үзэл баримтлалыг ерөнхий төлөвлөгөөнд тусгахдаа газар ашиглалт, нийтийн тээврийн зангилаанд суурилсан шийдлийг гол болгосон. Худалдаа, үйлчилгээ, сургууль, цэцэрлэг, эмнэлэг, төрийн үйлчилгээг 20 минутын радиуст тэнцвэртэй байршуулах алгоритм боловсруулсан.

Энэ хүрээнд хамгийн сүүлийн үеийн симуляцын програм, дижитал загварчлал ашиглан, хүн амын урсгал, тээврийн ачаалал, эрчим хүчний хэрэглээг урьдчилан тооцож байна. Цаашид хотын хөгжлийн динамикийг бодит цагийн өгөгдөлд суурилан удирдах боломжийг бүрдүүлэх зорилт тавьж байгаа.

Мөн төслийн материал хангамж, инженерийн шийдлийн хүрээнд нэлээн олон шинэ технологи нэвтрүүлж байна. Та бүхэнд цухас дурьдвал Цахилгаан хангамжийн электрик хаус буюу үйлдвэрийн дэд станцуудыг суурилуулах, шугам сүлжээний засвар үйлчилгээг хийх боломжтой нэвтрэх сувгуудыг төлөвлөж гүйцэтгэх, евро стандартын насжилт өндөртэй зөөлөн ширэм хоолой, барилга дотор ус хангамжид хүний эрүүл мэндэд өндөр ач холбогдолтой зэс хоолойн системээр усаа түгээх гэх мэт маш олон шинэ шийдлүүдийг тусгаж хэрэгжүүлээд явж байна.

-Төслийн үйл явц одоо аль шатандаа яваа гэсэн үг вэ?

-Төслийн хэрэгжилтийг үзэл баримтлал, төлөвлөлт, худалдан авалт, хэрэгжилт, хяналт, хүлээлгэн өгөх гэж хуваан үзвэл одоогоор хэрэгжилтийн шатандаа явж байна. Барилга угсралтын хувьд 82 блокийн суурийн болон 2 давхар хүртэлх цутгалтын ажлууд хийгдсэн. Үлдсэн блокийн ажлуудыг 2026 оны хавар эхлээд, мөн гаднах инженерийн шугам сүлжээний угсралтыг эхлүүлнэ.

-Инженерийн шугам сүлжээний ажлууд танай төсөлд нэлээд чухал байсан байх. 2025 онд ямар ямар ажлуудыг хийсэн бэ?

-Гадна инженерийн шугам сүлжээний зураг төсөл батлагдаж, эхний хоёр багц барилга угсралтын тендер зарлагдан гүйцэтгэгчид шалгарсан. Ус, дулаан хангамж, ариутгах татуургын ажлыг ОСНААУГ, хөрсний ус шүүрүүлэх болон Сэлбэ усан сангийн ажлыг ГУББГ, цахилгааны шугам сүлжээг шилжүүлэх ажлыг УБЦТС тус тус гүйцэтгэж байна. Инженерийн хангамжийн системийг 2026-2027 онд хэсэгчилж ашиглалтад оруулахаар төлөвлөсөн.

-Төслийн талбайн хэмжээ 158 га. Тэгэхээр аюулгүй ажиллагааг мөрдүүлэх, эрсдэлийн удирдлагыг хэрэгжүүлэх ажил чухал байх. Энэ талаар хийж байгаа ажлаасаа манай уншигчдад хүргэж болох уу?

-Эрсдэлийг хугацааны болон чанарын гэж ангилан, бүртгэл үүсгэн, хариу арга хэмжээг төлөвлөн ажилладаг. Хугацааны эрсдэлийг 7 хоног тутмын хурлаар хянаж, чанарын эрсдэлийг MIR, WIR, NCR системээр дамжуулан удирдаж байна.

-Тухайн хэсэгт агаарын бохирдол 22 хувиар буурсан гэсэн судалгаа байсан. Мөн хөрсний бохирдлыг үүсгэгч нүхэн жорлонгуудыг буулгаж, төвлөрсөн шугам сүлжээнд холбох тул байгаль орчинд үзүүлэх эерэг нөлөөлөл их юм аа.

-Энэ төслийг хэрэгжүүлсэн үндсэн зорилгын нэг нь агаарын бохирдлыг бууруулах шүү дээ. Мөн төвлөрлийг сааруулж, хотын хаана ч тэгш хүртээмжтэй үйлчилгээг авах боломжтой олон төвт хотыг бий болгох үндсэн үзэл санааг баримталж ажиллаж байна. 

Нэг айлын хашаанд өмнө нь ашиглаж байсан, одоо байгаа гээд тооцоход 4-5 нүхэн жорлон байсныг ариутган, устгалаа. Бидний хувьд 12.000 нүхэн жорлон, 15.600 янданг буулгаж агаар болон хөрсний бохирдлыг бууруулахад бодит хувь нэмэр оруулаад байна. Сэлбэ голын сав газарт энэ хэмжээний нүхэн жорлонг буулгаснаар Улаанбаатар хотын дундуур урсаж байгаа энэ голын усны чанарт ч эерэг нөлөө үзүүлсэн байна. Мэргэжилтнүүд нарийвчилсан судалгаа хийж, энэ үр дүнг хэмжиж, мэдээлэх байх аа. 

-Төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагааг хэрхэн зохион байгуулж байна вэ?

-Төслийн хүрээнд төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагааг тодорхой багц, үүргийн хуваарилалтаар хэрэгжүүлж байна. Төр стратеги, зохицуулалт, дэд бүтцийг хариуцаж, хувийн хэвшил барилга угсралт, хөрөнгө оруулалтад оролцож байна. Олон төвт хот бий болгох нэг үндсэн үзүүлэлт бол хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулагчдыг суурьшлын бүсэд үйлчилгээ явуулах боломж бүрдүүлэх байдаг тул бид энэ тал дээр нэлээд ухаалаг, хялбар, хурдтай менежмент хийж, байгууллагын дотор сонгон шалгаруулалтын хороо бий болгож, хувийн хэвшилтэй уулзалт хийж, байна. Ингэснээр зөвхөн төрийн үйлчилгээ төвлөрөхөөс гадна хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулагчдын зах зээлийг нэгтгэсэн, хүний хэрэгцээг хангасан бүх үйлчилгээг бий болгосон хот бүтээх боломж бүрдэж байгаа. Нэг жишээ хэлье. 12.000 хүн амтай хот бий боллоо гэж төсөөлөхөд тэнд хэчнээн автомашин болон автын үйлчилгээ бий болгох шаардлага үүсэх бол? Яг энэ шаардлагыг урьдчилан хараад, томоохон авто сүлжээний хөрөнгө оруулагчид хүртэл авто сервис худалдааны төвөө барих саналаа өгч байна. 

-Иргэдийн оролцоо, мэдээллийн урсгалыг хэрхэн шинэчилсэн бэ?

-Иргэдийн санал, хүсэлт, гомдлыг дотоод журмаар шийдвэрлэж, мэдээллийг цахим хуудас, олон нийтийн сүлжээгээр тогтмол хүргэж байна. Цаашид олон нийтийн арга хэмжээг нэмэгдүүлэхээр төлөвлөсөн.

-Томоохон төслийг хянаж гүйцэтгэхэд ямар програм хангамж ашиглаж явдаг юм бол?

-Төслийн хүрээнд “ArcGIS” газар зүйн програм болон “iAuditor” хөдөлмөр хамгаалал аюулгүй ажиллагааны хяналт, үзлэг шалгалт хийж, хиймэл оюунаар төслийн эрсдэлтэй байдлын тайланг боловсруулж, “Estimator Pro”, “PowerBI” зэрэг программаар төслийн нэгдсэн хяналтын систем бий болгож, газар чөлөөлөлт, цэвэрлэгээ, ХАБЭАБО, төсөв, гүйцэтгэлийг бодит цагт хянаж байна.

-Төслийг хэрэгжүүлэх явцад ямар ямар хүндрэл, бэрхшээл тохиолдож байв?

-Газар чөлөөлөхтэй холбоотойгоор зураг төсөлд өөрчлөлт орж, зарим барилгын суурийн ажил хүлээгдсээр байна. 18 блок барилгын ажил газар чөлөөлөгдөөгүйгээс эхэлж чадаагүй байна. Иргэдийн оролцоо, дэмжлэг, ойлголцол энэ үед их чухал нөлөөтэй байна даа. Ирээдүйн хотын бүтээн байгуулалт, хүнд ээлтэй шийдлийн төлөө дэмжиж, хамтран ажиллахыг иргэдээсээ чин сэтгэлээсээ хүсэж байна.

-Сэлбэ хотыг бүтээн байгуулах төслийг удирдаж байгаа багийнхан ирээдүйн хотыг их өөдрөгөөр төсөөлж байгаа байх даа.

-Иргэний оролцоотой, тогтвортой, хүртээмжтэй, амьдрахад таатай хот бий болгохыг манайхан зорьж ажиллаж байгаа. Энэ төсөл нь Улаанбаатар хотыг дахин инженерчилж, нэг төвт хотоос олон төвт хот болж буй эхний алхам тул жишиг хотыг бий болгохын төлөө төслийн баг хамт олон зорин ажиллаж байна.

-2026 онд барилгын ажлын гол цөм нь хийгдэх байх. Иргэд ямар өөрчлөлтийг бодитоор харах вэ?

-Барилга, дэд бүтцийн хамгийн хүнд (hard work) ажлууд энэ онд хийгдэнэ. Нийт талбайн 140 цэг дээр өдөр бүр ажил явагдаж, орчны бодит өөрчлөлт иргэдэд шууд л харагдана даа. Төслийн нийт ажлын 60-65 хувийг 2026 онд хийж гүйцэтгэхээр төлөвлөсөн. Эхний ээлжийн барилгууд 2027 оны хоёр, гуравдугаар улиралд ашиглалтад орно.

-Богино хугацаанд ихийг амжуулсан танай багийн амжилт чадварлаг мэргэжилтнүүдийн оролцоотой холбоотой байх. Хүний нөөцийн хувьд ямар бүрэлдэхүүнтэй ажиллаж байна вэ?

-Хот төлөвлөлт, инженерчлэл, санхүү, менежментийн мэргэжилтнүүдээс бүрдсэн чадварлаг багийг богино хугацаанд бүрдүүлэн ажиллаж байна. Туршлагатай инженер, мэргэжилтнүүдээсээ залуу үе нь суралцаж, шинэ үеийнхэн нь техник, технологийн дэвшилд хөтөлж, бодитоор хамтран ажиллаж байна. 

Аливаа ажлын амжилтын үндэс нь хандлага, хамтын оролцоо шүү дээ. Энэ хотыг бид хамтдаа бүтээнэ гэсэн нэгэн сэтгэлээр ажилладаг хамт олондоо баярладаг. Богино хугацаанд энэ төслийг амжилттай хэрэгжүүлэхийн тулд бүхнээ зориулж, өөрсдийгөө дайчилж байгаа залуусаараа бахархаж байгаагаа энэ далимд илэрхийлье. 

Мөн уг төслийг Монгол Улсын анхны 20 минут концепцыг бий болгох зорилгоор Засгийн газрын түвшинд байнга дэмжлэг үзүүлж, хотын дарга Х.Нямбаатарын шууд удирдлага дор шийдвэр гаргах процесс хурдтай явж байгаа болохоор манай хамт олон урам зоригтойгоор төсөлдөө дурлан ажиллаж байна.

Бидэнтэй дэлгэрэнгүй ярилцаж, мэдлэг мэдээллээ хуваалцсанд баярлалаа.

Sh. GANZORIG: FROM PLANNING TO REAL IMPLEMENTATION

The Selbe 20-Minute City Project is a major strategic initiative that marks a new stage in the redevelopment of Ulaanbaatar’s ger districts. For this project, 2025 was not a year of discussion, but a year of decisive action, as long-term preparatory work transitioned into full-scale construction and infrastructure development. We spoke with Sh. Ganzorig, Head of the Project Management Department of Selbe 20-Minute City Corporation LLC, about the project’s progress and implementation.

- It was recently reported that the Selbe 20-Minute City Project is around 20 percent complete. Could you highlight three major achievements from last year?

The year 2025 marked a critical starting point for the Selbe 20-Minute City Project. Our most significant accomplishment was completing all preparatory work and officially launching construction. Within a short timeframe, 158 hectares of land were cleared, cleaned, and disinfected, after which construction activities began. This reflects the successful implementation of the capital city’s ger district redevelopment policy led by the Housing and Urban Development Department. Secondly, we completed the technical and economic feasibility study for the integrated housing complex, revised the general development plan, and aligned it fully with the 20-minute city concept.
Thirdly, through a competitive tender process, contracts were signed with seven contractors across seven construction packages. Construction began on 113 building blocks, with concrete work continuing on 82 buildings throughout the winter under strict technical standards. Progress, quality, and safety were closely monitored, and the work was completed without accidents by year’s end.

- Many people only noticed the project once land clearance began near Doloon Buudal Station. What preparatory work was done before construction started?

Large-scale projects typically go through an intensive “storm phase,” where multiple interconnected tasks begin simultaneously and challenges are addressed through prioritization. Our project entered this phase in 2025 and, thanks to strong support from both the government and the city administration, we were able to resolve key issues efficiently.
The process began with comprehensive social, economic, and environmental studies, followed by the development of a technical and economic justification. The feasibility study assessed pre- and post-project conditions and resulted in optimized spatial planning solutions. Subsequently, architectural designs, construction documentation, cost estimates, and external engineering plans were prepared and approved.
Long-term planning for procurement, construction, and infrastructure was carried out in parallel, while occupational health, safety, environmental, and social management plans were implemented across all stages.

- Beyond the 20-minute city concept, what innovations have been introduced in this project?
Incorporating the 20-minute city concept required a strong focus on land use planning and public transport connectivity. A planning algorithm was developed to evenly distribute services such as retail, education, healthcare, and government facilities within a 20-minute radius.
Advanced simulation software and digital modeling tools are being used to forecast population movement, transportation demand, and energy consumption. Ultimately, the goal is to manage urban development dynamically using real-time data.
In addition, new construction technologies and engineering solutions are being applied. These include dedicated electrical substations, maintenance-accessible utility corridors, and copper-based water piping systems that offer health benefits and durability.

- What stage is the project currently in?
If we break the process down into concept, planning, procurement, implementation, monitoring, and handover, the project is now firmly in the implementation phase. Construction work has been completed on the foundations and up to two floors of 82 blocks. Remaining block construction and external engineering works will begin in spring 2026.

- What engineering network work was completed in 2025?
Designs for external engineering networks were approved, and the first two construction tenders were announced and awarded. Water supply, heating, and sewage systems are being handled by Housing and Public Utilities Management Agency, groundwater infiltration and reservoir construction by Geodesy and Water Infrastructure Agency and electrical line relocation by
Ulaanbaatar Electricity Distribution Network. These systems are scheduled to be commissioned in stages between 2026 and 2027.

- Given the project’s scale, how are safety and risk managed?
Risks are categorized by time and quality, formally registered, and addressed with planned mitigation measures. Schedule-related risks are reviewed weekly, while quality control is managed through MIR, WIR, and NCR systems.
Environmental benefits are already visible. Studies show air pollution in the area has decreased by 22 percent. We have dismantled approximately 12,000 pit latrines and 15,600 chimneys, significantly reducing air and soil pollution. This has also positively affected the water quality of the Selbe River, with further expert studies planned.

- How is public-private cooperation structured?
The project follows a clear public-private partnership model. The government oversees policy, regulation, and infrastructure, while private companies handle construction and investment. To support the creation of a multi-center city, we actively encourage private investors to provide services within residential areas through an efficient and transparent selection process.
For example, anticipating the needs of a community of 12,000 residents, private investors - including major automotive service providers - are already proposing service facilities within the area.

- How are citizen participation and communication managed?
Public feedback, including suggestions and complaints, is addressed internally, and updates are regularly shared through official websites and social media. Public engagement events are planned to expand in the future.

- What digital tools are used for project monitoring?
The project uses ArcGIS for spatial management and iAuditor for occupational health and safety inspections. Artificial intelligence is applied to risk reporting, while integrated systems such as Estimator Pro and PowerBI enable real-time monitoring of land acquisition, site clearance, safety, budgeting, and performance.

- What challenges have you faced so far?
Land acquisition has caused some design changes, and construction on 18 blocks has been delayed as a result. Public understanding and cooperation are especially important at this stage, and we sincerely ask citizens to support this project, which aims to deliver a more livable and people-centered city.

- What changes will citizens see as construction progresses?
The most intensive construction and infrastructure work will take place this year. Activities are underway at 140 locations across the site, and visible environmental improvements will become apparent quickly. Around 60-65 percent of the total project is scheduled for completion in 2026, with the first buildings commissioned in the second and third quarters of 2027.

- What can you say about the project team?
A highly skilled, multidisciplinary team of urban planners, engineers, financial specialists, and managers has been assembled in a short time. Experienced professionals mentor younger staff, while the new generation leads innovation in technology and implementation.
Success is driven by shared commitment and collaboration. We are proud of the young professionals who have dedicated themselves to this project. Strong government-level support—particularly under the leadership of Mayor Kh. Nyambaatar - has enabled swift decision-making and sustained momentum.

Thank you for the detailed discussion and for sharing your insights into the Selbe 20-Minute City Project.