СИНГАПУР УЛСЫН ОРОН СУУЦНЫ БОДЛОГО

Сингапурын нийтийн орон сууцны бодлого нь иргэдийг орон сууц өмчлөх бодит боломжоор хангаж, олон үндэстэн, олон соёлт нийгмийн хүрээнд эв нэгдэл, нийгмийн тогтвортой байдлыг бэхжүүлэхэд онцгой үүрэг гүйцэтгэсэн түүхэн жишээ юм.

1959 онд өөртөө засах эрхтэй болж, 1965 онд тусгаар тогтнолоо олсны дараа Сингапур улс хурдтай өсөн нэмэгдэж буй хүн амыг ажлын байр, орон сууцаар хангах томоохон сорилттой нүүр тулгарсан. Тухайн үед орон сууцны нөхцөл байдал туйлын хүнд байсан бөгөөд 1959 оны байдлаар ойролцоогоор 250 мянган хүн ядуусын хороололд, 300 мянга орчим хүн зөвшөөрөлгүй сууцанд амьдарч байв. Энэ нь халдварт өвчин тархах, аюулгүй байдлын эрсдэл нэмэгдэх зэрэг ноцтой нийгмийн асуудлуудыг үүсгэж байсан бөгөөд Букит Хо Свии дэх зөвшөөрөлгүй сууцны хороололд гарсан томоохон түймэр нь нөхцөл байдлыг тод харуулсан үйл явдал байсан аж.

1960 онд Сингапурын хүн амын ердөө 9 хувь нь төрийн өмчит орон сууцанд амьдарч байсан нь орон сууцны бодлогыг яаралтай, цогцоор нь хэрэгжүүлэх зайлшгүй шаардлагыг бий болгосон юм. Иймээс 1960 онд Үндэсний хөгжлийн яамны харьяа Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлийг байгуулж, улсын хэмжээнд орон сууцны асуудлыг хариуцах төв байгууллага болгосон байна.

Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь байгуулагдсан цагаасаа хойш маш шуурхай арга хэмжээ авч хүн амын хурдацтай өсөн нэмэгдэж буй хэрэгцээг хангахын тулд томоохон хэмжээний нийтийн орон сууцны төслүүдийг хэрэгжүүлж эхэлсэн ба 3 хүрэхгүй жилийн хугацаанд 21,000 орон сууц, харин түүнээс 2 жилийн дараа нийт 54,000 орон сууц барьж ашиглалтад оруулжээ.
Бусад улс орнуудын нийгмийн орон сууцны тогтолцооноос ялгаатай нь Сингапур улс нийтийн орон сууцны хөтөлбөртөө орон сууц өмчлөлийг дэмжихэд стратегийн өндөр ач холбогдол өгсөн. Үүний тод жишээ нь 1964 онд нэвтрүүлсэн Орон сууц өмчлөх хөтөлбөр (Home Ownership Scheme) бөгөөд уг хөтөлбөрийн хүрээнд шаардлага хангасан өрхүүдэд 99 жилийн хугацаатай эзэмших эрхтэй орон сууцыг хөнгөлөлттэй үнээр худалдан авах боломж олгосон явдал юм.

Түүхэн хөгжил:
1960-1963 оны хооронд Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь бага орлоготой гэр бүлүүдийн орон сууцны хомсдолыг шийдвэрлэхэд анхаарч "зөвхөн түрээслэх" бодлогын дагуу жижиг хэмжээтэй, хямд түрээсийн орон сууцыг олноор барьж бага орлоготой өрхөд олгож эхэлсэн. Улмаар улс даяар 250,000 хүний орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэж, орон сууцны хомсдол тодорхой хэмжээгээр буурсан хэдий ч орон сууц өмчлөх түвшин бага хэвээр байв.

1964–1970 оны хооронд Сингапур улс “Бүх хүнд орон сууц” хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж, орон сууцны баталгааг хангах бодлогыг “түрээсийг дэмжих” чиглэлээс “орон сууц өмчлөхийг дэмжих” чиглэл рүү аажмаар шилжүүлсэн. Орон сууцны баталгаанд хамрагдах зорилтот бүлгийг зөвхөн бага орлоготой өрхүүдээр хязгаарлахгүй, дунд орлоготой өрхүүдийг хамруулан өргөжүүлсэн байна. Ингэснээр өрхийн орлого сарын 1,000 Сингапур доллароос доош айл өрхүүдэд зориулан хувийн орон сууцны үнийн ойролцоогоор гуравны нэгтэй тэнцэх үнээр орон сууцуудыг борлуулж эхэлснээр 1970 он гэхэд нийт хүн амын 35 хувь буюу ойролцоогоор 600,000 хүн Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлийн барьсан орон сууцанд амьдарч байсан бөгөөд орон сууц өмчлөх түвшин 29 хувьд хүрсэн байна.

1971-1990 онд Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл орон сууц борлуулах хөтөлбөрийг цаашид эрчимжүүлж, 3-5 өрөө бүхий том талбайтай орон сууцны нийлүүлэлтийг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлсэн. Улмаар 1990 он гэхэд хүн амын 87 хувь нь төрийн орон сууцанд амьдарч, орон сууц өмчлөх түвшин 87.5 хувь-д хүрсэн байна.

1991 оноос эхлэн орлогын өөр өөр түвшинд тохируулсан нийтийн орон сууцны олон төрлийн хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлж эхэлсэн ба хувийн хэвшлийг орон сууц барих ажилд татан оролцуулж хуучирсан орон сууцуудыг шинэчлэн сайжруулах ажил хийсэн.

Сингапурын Үндэсний хөгжлийн яам нь хот байгуулалт, дэд бүтцийн хөгжлийн стратегийн чиглэл болон нөөцийн хуваарилалтыг тодорхойлж, эдгээр бодлого, шийдвэрүүдийг Хотын дахин төлөвлөлтийн газар, Сингапурын Газрын алба болон Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл зэрэг байгууллагууд өөр өөрийн чиг үүргийн хүрээнд хэрэгжүүлдэг.

Нийтийн орон сууцны бодлогын хүрээнд Үндэсний хөгжлийн яам нь Засгийн газрын орон сууцны стратегийг дэмжих стратегийн чиглэл, санхүү болон бусад нөөцийг Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлд олгодог. Хотын дахин төлөвлөлтийн газар нь бүсчлэлээр дамжуулан аль газрын талбайг орон сууцны зориулалтаар ашиглахыг тогтоодог бөгөөд улмаар Сингапурын Газрын алба уг газрыг Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлд худалдаалж, нийтийн орон сууцны хороолол хөгжүүлэх нөхцөлийг бүрдүүлдэг байна.
Харин Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь Сингапурын нийтийн орон сууцны хорооллуудыг төлөвлөх, хөгжүүлэх, хотхонуудыг шинэчлэх, өөрчлөн сайжруулах, мөн эдгээр хотхонд худалдаа, амралт чөлөөт цаг, нийгмийн үйлчилгээний дэд бүтцийг бүрдүүлэх үүрэгтэй.

Бодлогын амжилттай хэрэгжилтийн үндэс:

 Засгийн газрын тогтвортой, хүчтэй манлайлал
Сингапурын нийтийн орон сууцны тогтолцоо амжилттай хэрэгжсэн гол шалтгаан нь төрийн өндөр түвшний удирдлага болон үр ашигтай хэрэгжилт юм. Сингапурын Засгийн газар нийтийн орон сууцны төлөвлөлт, барилга угсралт, ашиглалт, менежментийг бүрэн хариуцах зорилгоор байгуулсан Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь орон сууцны нийлүүлэлт, үнийг хянаад зогсохгүй, орон сууцны үнэ–орлогын харьцааг зохистой түвшинд барихын тулд хатуу зохицуулалт хийдэг. Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл орон сууцыг ихэвчлэн зах зээлийн борлуулалтын үнээс ойролцоогоор 30 хувиар хямд үнээр худалдаалдаг бөгөөд ингэснээр бага болон дунд орлоготой өрхүүдийн орон сууцны хэрэгцээг хангадаг.

Түүнчлэн, HDB нь үл хөдлөх хөрөнгийн дамын наймааг хязгаарлах зорилгоор орон сууцны дахин борлуулалтын зах зээлийг хатуу хянаж, дүрэм журам зөрчсөн тохиолдолд хатуу шийтгэл оногдуулдаг.
Эдгээр бодлого нь орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхээс гадна, үл хөдлөх хөрөнгийн хөөсрөл, спекуляцийг үр дүнтэйгээр зогсоож, нийгмийн тогтвортой байдал, шударга байдлыг хангахад чухал үүрэг гүйцэтгэсэн.

 Санхүүжилтийн шийдэл:

1. Засгийн газрын дэмжлэг
Сингапур улсад нийтийн орон сууцны санхүүжилтийг төрийн төсвөөс шууд хуваарилдаг. Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь засгийн газрын орон сууцыг барьж, хөгжүүлэхээс өмнө Сингапурын Газрын албанаас тухайн газрыг худалдан авч тухайн газарт баригдсан орон сууцуудыг зах зээлийн үнээс доогуур үнээр шаардлага хангасан худалдан авагчдад худалдаалдаг. Үүнтэй зэрэгцэн, анх удаа шинэ болон дахин борлуулалтын орон сууц худалдан авч буй шаардлага хангасан өрхүүдэд орон сууцны дэмжлэг олгодог. Эдгээр үйл ажиллагааны үр дүнд Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь ихэвчлэн жил бүр санхүүгийн алдагдал хүлээдэг. Харин Засгийн газар уг алдагдлыг бүрэн нөхөх зорилгоор Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлд тусгай татаас олгодог байна.

2. Төв хуримтлалын сан (Central Provident Fund)
1955 онд Сингапур улс Төв хуримтлалын сангийн тухай хууль (Central Provident Fund Act)-ийг баталж, анхандаа тэтгэврийн хуримтлалд зориулагдсан Төв хуримтлалын сан (CPF)-ийн тогтолцоог нэвтрүүлсэн. Хожим нь энэхүү тогтолцоог орон сууц, эрүүл мэндийн үйлчилгээ зэрэг салбарыг хамруулсан. Ажил олгогч болон ажилтан нь уг санд тус бүр 17 хувь болон 20 хувийн шимтгэл төлдөг ба энэхүү тогтолцоо нь Сингапурын иргэдийн орон сууц худалдан авах санхүүгийн боломжийг бүрдүүлэхийн зэрэгцээ, тэтгэврийн болон эрүүл мэндийн санхүүгийн баталгааг хангах чухал суурь болж өгсөн юм.
Төв хуримтлалын санд хуримтлагдсан санхүүгийн эх үүсвэрийг зөвхөн орон сууц худалдан авагчдын зээлд ашиглахаас гадна, Засгийн газрын нийтийн орон сууцны барилгын төлөвлөгөөг дэмжихэд мөн ашигладаг. Төв хуримтлалын сангийн тогтолцооны хүрээнд Засгийн газар иргэдэд бага урьдчилгаа төлбөртэй, хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны зээл олгох боломж бүрдүүлж, худалдан авагчдыг хангалттай санхүүгийн эх үүсвэртэй байлгахад чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Мөн Төв хуримтлалын сангийн харьцангуй өндөр өгөөж нь хөрөнгө оруулалтын ашиг бий болгож, орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны тэнцвэрийг хадгалахад дэмжлэг үзүүлдэг.

3. Бонд
Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь мөн бонд гаргах замаар санхүүгийн дэмжлэг авдаг. Гэхдээ эдгээр бондын орлого нь орон сууц барих эсвэл орон сууцны дэмжлэг олгоход бус, харин тодорхой төсөл, хөтөлбөрүүдийг санхүүжүүлэхэд зориулагддаг байна.

4. Моргейжийн зээл
Орон сууц өмчлөлийг дэмжих зорилгоор Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь орон сууц худалдан авагчдад ипотекийн зээл олгодог. Энэ бодлого нь 1964 оноос эхэлсэн бөгөөд тухайн үед Засгийн газар орон сууц өмчлөх хөтөлбөр хэрэгжүүлж, худалдан авагчдад орон сууцны үнийн 80 хүртэлх хувийг хамрах, 5, 10 эсвэл 15 жилийн хугацаатай, 6.25 хувийн хүүтэй зээл авах боломж олгосон.

 Газрын тухай бодлого

1966 онд Сингапур улс “Газар эзэмших тухай хууль”-ийг баталж, нийтийн ашиг сонирхол эсвэл орон сууцны зориулалтаар шаардлагатай тохиолдолд газрыг төрийн өмчид албадан шилжүүлэх эрхийг Засгийн газарт олгосон. Харин 1973 онд батлагдсан “Газрын тухай нэмэлт өөрчлөлтийн хууль”-иар Засгийн газар албадан авсан газрын үнийг зохицуулах эрхийг тодорхойлсноор нийтийн орон сууц барихад шаардлагатай их хэмжээний газрыг бага өртгөөр олж авах боломжийг бүрдүүлсэн юм. Улмаар улсын өмчит газрын эзлэх хувь 1960 онд 44 хувь байсан бол 2006 он гэхэд бараг 90 хувьд хүрсэн байна. Үүний үр дүнд орон сууцны газрын өртөг эрс буурч, хувийн орон сууцтай харьцуулахад хамаагүй хямд үнээр орон сууц худалдаалах боломж бүрдэж, ихэнх өрхийн орон сууцны хэрэгцээг хангаж чадсан.

 Шударга хуваарилалт
Сингапурын нийтийн орон сууцны тогтолцоо нь хязгаарлагдмал нөөцийг хэрэгцээтэй иргэдэд хүргэхийн тулд үр ашигтай, шударга хуваарилалтын механизмд тулгуурладаг. Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь өргөдөл гаргагчдыг иргэншил, хувийн орон сууц эзэмшдэг эсэх, орлогын дээд хязгаар, өрхийн бүтэц гэсэн дөрвөн үндсэн шалгуураар нарийн шалгаж, бага болон дунд орлоготой өрхүүд, эмзэг бүлгийн иргэдэд давуу эрх олгодог.
Орон сууц хуваарилахдаа анх удаа орон сууц худалдан авагчид, ахмад настан, олон үеэрээ амьдардаг гэр бүлүүд зэрэг онцгой бүлгүүдийг нэн тэргүүнд авч үздэг. Мөн Засгийн газрын бодлогын хэрэгжилтийн ил тод, нээлттэй байдлыг хангах үүднээс бүх өргөдөл, квотын мэдээллийг олон нийтэд ил болгосноор шударга, үр ашигтай хуваарилалтыг баталгаажуулдаг.
Эдгээр бодлогын үр дүнд Сингапур улс олон шатлалт орон сууцны тогтолцоог бүрдүүлсэн бөгөөд маш бага орлоготой иргэд төрийн дэмжлэгтэйгээр түрээсийн орон сууцанд амьдрах боломж, дунд орлоготой өрхүүд хямд үнэтэй HDB орон сууц худалдан авах боломжтой, харин өндөр орлоготой иргэд хувийн орон сууц худалдан авах нөхцөл бүрджээ.
Ийнхүү 1961 оноос хойш Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл нь нийт 1 сая гаруй орон сууц барьж ашиглалтад оруулан, үндэстний хэмжээнд орон сууцны хямралыг бүрэн шийдвэрлэж чадсан байна. Өнөөдрийн байдлаар Сингапурын нийт хүн амын бараг 80 хувь нь засгийн газрын барьсан орон сууцанд амьдарч байгаа ба тэдгээрийн 90 орчим хувь нь тухайн орон сууцаа эзэмшдэг байна.

Эх сурвалжууд:

Joo, T.T.K., Wong, TC. (2008). Public Housing in Singapore: A Sustainable Housing Form and Development. In: Wong, TC., Yuen, B., Goldblum, C. (eds) Spatial Planning for a Sustainable Singapore. Springer, Dordrecht.
https://doi.org/10.1007/978-1-4020-6542-2_8

Tamura J, Fang K. Quality of Public Housing in Singapore: Spatial Properties of Dwellings and Domestic Lives. Architecture. 2022; 2(1):18-30. https://doi.org/10.3390/architecture2010002

Yixin Luo. A Study on Singapore's HDB System: A Model of Public Housing Policy. ReasearchGate. Advances in Economics Management and Political Sciences. 2025; 147(1):144-149
DOI: 10.54254/2754-1169/147/2024.GA19144

https://www.hdb.gov.sg/

https://lkyspp.nus.edu.sg/docs/default-source/case-studies/public-housing-financing_final.pdf?sfvrsn=4ada370a_2

https://unhabitat.org/housing-practice-series-singapore